封面图
《庆余年》剧照
风马牛团队开始直播带货啦！
日前，冯叔作客风马牛市集直播间。比起给大家推荐物美价廉的商品，冯叔更喜欢在直播间和大家交流读书。作为拥有30余年中外地产开发运营经验的从业者，冯叔在直播间向大家推荐了几本有关地产行业的书，也聊了聊与地产和投资相关的事情。本文根据此次直播整理，内容有删节。
书籍01
《买房这些事儿》
作者：冯仑
作品简介：本书从心态与观念、政策与调控、趋势与方向、税收与成本、数据与涨跌、时机与准备、城市与房价等多个层面直击买房者关心的核心问题，帮读者厘清买房全流程，精准分析楼市政策背后的逻辑，拓展房产财富视野。
问：购房逻辑大变，新房或者期房还能买吗？
冯叔：买房这件事永远跟吃饭一样。如果你特别饿、需要它的时候，其实什么饭都可以吃下去；但是你吃得很饱了，有些饭就可吃可不吃了。换句话说，结婚生孩子、搬家到另一个城市、家庭人口有增减等，这些刚需情况下任何时候买房都是对的；但不是刚需、只是拿来做投资，就存在着一定的风险。
在不同的经济周期和政策环境，对待买房投资这件事儿要特别谨慎，不一定任何时间都是对的，但刚需任何时候都是对的。中国每年的进城人口、城镇化率还在增加，随着人口自然年龄增长，家庭单元不断分割、机械性的人口迁移，改善需求和改变居住地的情况会逐渐出现，刚需任何时候都可以买，当然要和口袋里的钱匹配，做好家庭的财务规划。
问：在这本书中，冯叔曾形容学区房是一面照妖镜。目前，北京的学区房因为政策调整而走下神坛，您还建议大家买学区房吗？
冯叔：在我们中国人的文化观念里，教育永远是特别重要的事情，要择邻而居、择校而学、择师优学。要找到一个好住处，才有好邻居和好学校，这里面产生好老师的概率也大。教育资源的分配不是%公平的，比如某些学校有历史传承、师资有竞争力；某些大学的附中，先天跟大学有联系。相对于这些有优势的学校，其他的学校略微就显得水准平均。
大家在买房的时候，围绕在优势学校的附近来买，我觉得这是情理之中，也是可以理解的。如果自己的小孩还在这个阶段，我也会做这个决策，这是无可厚非的。
现在，北京所有区域都将开展教师交流轮岗，多少会影响大家对学区房的判断，但择校而学的文化传统不会彻底改变。城市政策调整的幅度大、频率高，我觉得短期内对学区房的影响有限，但如果这个政策坚持十年，今后学区房的概念可能就不存在了。
书籍02
《置身事内》
作者：兰小欢
作品简介：这本书讲的是我们国家的经济故事，书中没有高深的经济术语，没有学院派的调调，完全是用平民视角解读政治经济现象，其中有让我们骄傲的繁华，也有让我们难免忧心的房价。这本书写给每个普通人，每位对经济话题感兴趣的读者，帮助我们理解身边的世界，从热闹的政经新闻中看出些门道，从严肃的政府文件中觉察出些机会。
问：您觉得房价抬高是由哪些因素决定的？
冯叔：从微观层面，如果一个楼盘卖1万块钱，六成是地价，剩下的是建筑安装、管理行销的费用。但从宏观层面看，高杠杆、高增长的住宅业务是有条件的，这5个条件决定了房价增长的边界。
一是人口的净增量。如果城市人口由原来的0万人口变成万，这万就是净增量。如果人口净增量是不断上升的，那么这就是支撑房价的有利因素；
二是城市的基础设施。当机场、码头、车站等交通设施，以及剧院、医院、学校等配套服务越来越好，就会吸引更多居住人口来这个城市，对房价也是有支撑的；
三是经济增长和就业收入。如果城市的经济增长速度比较好，就业也比较充分，收入也逐步增加，大家刚需、改善的需求冲动就比较大；
四是宏观的金融政策。比如利率、税收、汇率、遗产税、赠与税、财产税等。如果遗产税很高，买很多房子交给子孙还要付很高的税，可能就不会买那么多房子；如果按揭的利息非常高，可能买房的冲动也会降低。
五是社会心理预期。社会是否稳定、政策管制是否长久、经济是否增长、是否发生战争等也会影响心理预期。
我说的都是影响市场需求的正面因素，这几大因素反过来就是负面的，比如人口在减少、就业减少、经济不增长、心理预期减弱等等，整个住房市场就会萎缩。
问：房产税的征收跟房价有直接关系吗？它会直接影响房价的涨跌吗？
冯叔：一定会的，房产的需求面有很大的敏感性。就像大家对房产税的玩笑：怕它不来，怕它乱来。如果房产税征收的比例较高，对大家的置业需求会有抑制作用；如果说房地税征收的比例非常低、不痛不痒，对大家买房冲动的抑制很小，对需求面的影响不会那么敏感。
中国房地产市场面正在结构性调整，面临着很大的转变，在这种情况下，房产税征收估计暂时不会来。
书籍03
《房奴》
作者：戴维戴恩DavidDayen
作品简介：房子，是「美国梦」的开始，夺走一个家庭的房子，就是夺走他们的梦想。译文纪实系列《房奴》从普通美国人视角，讲述三个在年金融危机中失去「中产标志」房子的普通人，靠自己的力量揭开谜团，探究数百万中产家庭被逐出自己家门的原因，揭密华尔街背后的阴暗。
问：中金公司一员工的妻子在网上「高薪炫富」的截图广泛流传，现在丈夫停职接受调查，今年刚买的平的大房子，估计也保不住了。您觉得，大家有必要背负那么高额的房贷吗？
冯叔：我不赞同这样。一个家庭财务要做好规划，尤其是新婚以后，怎样运营好家庭小单位，比如要不要孩子、买不买房等。根据一般的经验，还房贷的钱最好别超过家庭收入的1/3，实在略有紧张，也别超过一半。但用1/3以内的家庭收入来应对房贷，这是个很好的区间，既不影响你的正常工作学习生活，还能抵抗其他突发的风险。
如果家庭收入七八成都拿来还房贷了，其他开支就会缩减甚至覆盖不了，生活就会特别困难，小俩口就会吵架，父母兄弟姐妹亲属之间临时借钱，也会产生一些矛盾。将1/3家庭收入还房贷作为家庭财务纪律，如果媳妇按这个标准来管钱，老公也会很开心幸福地回家。
国内的平均购房年龄不到30岁，假定像国外一样，你到了40岁的年龄，买房可以使用公积金贷款，用低成本的资金来贷款买房，也是在刚需状态下的理性安排。如果没有太大压力，还是可以用杠杆，但要在房产市场起伏较大的周期，希望用杠杆入市套利，我觉得是错误的。
书籍04
《瑞典人为什么不焦虑》
作者：谢夙霓，郑雅倩
作品简介：从社会福利到多元开放的丰富文化、从教育观念到处世哲学、从家庭到职场、从美食到传统节日，跟随旅居瑞典8年的美女作家一起揭秘瑞典人幸福生活、不焦虑的原因。
问：冯叔为什么会推荐我们看这本书呢？
冯叔：前一阵《回村3天，二舅治好了我的精神内耗》的短视频火爆全网，为这个事儿，大家还有不同的、甚至极端的看法发酵出来。我就想起来，曾经有一天我在书店看到了《瑞典人为什么不焦虑》这本书，我去过瑞典这些北欧国家，大家的生活很淡定、很从容，生活质量也很高，他们没有我们这一类的焦虑，所以我买了这本书。
今天给大家介绍这本书，其实是想让大家对当下的焦虑有自己的看法，或者尽可能地摆脱这种焦虑，知道怎样改变才能不焦虑。与其通过不断地吸收鸡汤，不如看看现实中的一堆样板，比如瑞典人他们就不焦虑，我举几个例子：
一是瑞典这个国家的房子大体以租赁为主。一些欧洲国家的社会住宅，也是我国的经济适用房，或者说低收入人群的保障性住房，就会给申请居住的人一些社会标签，比如低收入人群、生活失败者或拿救济补助的人。
但瑞典称为公共住宅，任何人都可以排队申请入住，为避免彼此之间的差异造成焦虑，排队是按天数积分，要是低收入人群，可以去政府拿补助补贴，再跟其他人一块申请公共住宅，所以在申请面上看不出你是低收入人群。
在匹配平台上，会清楚地显示房屋面积、位置、周边配套，选择适合自己的大小和价格，就可以去看房，如果有三个人同时看中这套房，就按照天数积分，谁积分多房子就分配给谁。
也就是说，在租房体系内避免了人与人因为收入差距、生活境遇不平等带来的心理不舒服和焦虑。
另外买房的一半人，政府也不让你挣钱，如果这套房产要进行买卖交易，万的房产涨价到万，那你还要交30%的增值税，比如赚30万，有10万就交税了，再加上中介费、其他税费，相当于没赚什么钱，于是大家也不太有冲动在房产投资上琢磨赚钱。
作者的丈夫在瑞典工作，跟过去一起住后，经历了生孩子和买房等人生大事，对买房这件事观察得很细致。买房时碰到的卖家，出售的是一个大house，她就问卖家：房子维护得不错，收入也不错，为什么要搬走呢？卖家是个教授，跟她说：孩子长大独立出去住了，想跟太太搬到离学校较近的公寓去住，小房子打扫起来也方便。
作者是个华人，这件事对她的触动很大，之前母亲打来越洋电话告诫她，房子一定要买保值增值的，要有投资属性，这是专属华人的文化。但卖房人则是从需求出发，从没想在房子上赚钱，所以瑞典人对待买房这件事，从二战以来，买卖房产的理念发生了根本性的改变。
二是教育体系，瑞典的税率非常高，个人所得税累进大概在30%以上，但政府反过来把税钱花在居民身上，所以免费的医疗和教育特别多。这些公共福利也让收入差距适当拉平，按照时下的理解，通过税收调节来实现共同富裕，也使人能够更平和地相处。
另外她也讲到了瑞典的国民性，他们有个「刚刚好」的文化，类似中国人讲的「中庸」，比如种族差异、性别差异都很小。国家有个父母假，不管男女都是天，这些假期不仅可以错开休，还能攒着以后用，这样夫妻俩就不吵架了。
要学会克服焦虑，哪怕是二舅引起的焦虑，最主要的是